Transactions en hausse et prix en baisse dans l’agglomération en 2016, selon les notaires

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Offres de locations exceptionnelles aux 2 Alpes

FOCUS – Ce 25 janvier 2017, la chambre des notaires de l’Isère présentait les résultats de l’observatoire de l’immobilier. Avec un premier bilan de l’année 2016  sur l’ensemble de la France comme sur la région grenobloise. Les prix demeurent relativement stables en Isère et connaissent une faible baisse dans l’agglomération grenobloise. Le territoire connaît cependant des disparités.

 

 

 

Gabriel Nallet lors du bilan immobilier de l'année 2016. © Corentin Libert

Gabriel Nallet lors du bilan immo­bi­lier de l’an­née 2016. © Corentin Libert

« Cette année, la ten­dance est clai­re­ment à la hausse du volume de tran­sac­tions », a expli­qué le notaire Gabriel Nallet lors de la réunion d’in­for­ma­tion du 25 jan­vier sur le pre­mier bilan immo­bi­lier de l’an­née 2016.

 

Une hausse qui se pour­suit après une reprise de l’ac­ti­vité en 2015.

 

Les rai­sons ? Les faibles taux sur le mar­ché. « L’argent n’est pas cher et l’é­pargne mal récom­pen­sée. Il est per­ti­nent d’in­ves­tir dans l’im­mo­bi­lier, une valeur refuge. Cette baisse des taux a dopé le mar­ché et incite à l’in­ves­tis­se­ment. »

 

 

 

Qu’en est-il alors de Grenoble ?

 

 

Gabriel Nallet constate une hausse impor­tante des sur­faces des loge­ments pour le même inves­tis­se­ment. « Grenoble fait par­tie des villes où le gain en mètres car­rés est le plus signi­fi­ca­tif. Quand il y a des baisses de taux, les acqué­reurs en pro­fitent pour ache­ter plus grand. En dix ans, entre la baisse des prix et la baisse des taux, l’in­ves­tis­seur gre­no­blois aura gagné 23 m² sup­plé­men­taires, à échéance de prêt constante », observe-t-il.

 

Grenoble devient, par ailleurs, de moins en moins chère en matière de loge­ments. « La ville et son agglo­mé­ra­tion connaissent un ralen­tis­se­ment qui se pour­suit de manière constante depuis six ans. Cette année, sur Grenoble intra­mu­ros, il y a une baisse des prix de 1,3 % en ce qui concerne le loca­tif ancien. »

 

Le quartier Berriat Saint-Bruno à Grenoble. © Matthieu Riegler, CC-BY

Le quar­tier Berriat Saint-Bruno à Grenoble. © Matthieu Riegler, CC-BY

L’évolution dif­fère cepen­dant selon les quar­tiers de la ville. « Berriat enraye une chute constante depuis dix ans. Le quar­tier a eu les pré­mices d’une gen­tri­fi­ca­tion dans les années 2000 mais il a connu ensuite une baisse signi­fi­ca­tive, au même titre que le quar­tier de Villeneuve. Cette année, il a atteint la sta­bi­lité », observe Gabriel Nallet.

 

 

D’autres espaces connaissent tou­jours des dif­fi­cul­tés en matière d’im­mo­bi­lier. « Dans des quar­tiers de plan Courant [grands ensembles, ndlr] des années 1960, comme le sec­teur Alliés Alpes, les prix conti­nuent à bais­ser. Il y a, là, des enjeux de réno­va­tion urbaine majeurs. Les loge­ments ne cor­res­pondent plus aux attentes des ache­teurs. Ce qui est inquié­tant, c’est que la baisse des prix ne suf­fit pas à rendre de l’at­trac­ti­vité à ces quar­tiers », pré­cise-t-il.

 

 

 

Et dans l’agglomération ?

 

 

Les nou­velles infra­struc­tures n’ont pas tou­jours eu les effets espé­rés. « Nous pen­sions que la ligne E du tram per­met­trait à des com­munes comme Saint-Egrève de résis­ter à la baisse des prix. Cependant, dans l’an­cien, les prix ont baissé de l’ordre de 3 %, à l’in­verse des mai­sons indi­vi­duelles. »

 

Photographie d'une affiche immobilière Crédit Eléonore Bayrou

Vitrine d’une agence immo­bi­lière. © Éléonore Bayrou

Des dimi­nu­tions plus impor­tantes sont même consta­tées dans cer­tains espaces. « Les prix à Sassenage ont baissé de près de 8 %, tout comme à Gières. Meylan connaît aussi une baisse de l’ordre de 4 %, mais la ville a tou­jours eu des prix sur­éva­lués quant à la qua­lité construc­tive d’un cer­tain nombre d’im­meubles. »

 

Cette baisse des prix médians peut s’ex­pli­quer par l’a­chat de biens de faible sur­face par des indi­vi­dus inves­tis­sant pour la pre­mière fois dans l’im­mo­bi­lier, des primo-accé­dants. « Le retour des primo-accé­dants a un effet sur cette baisse des prix. Beaucoup de gens achètent des appar­te­ments à des prix moins éle­vés. Par consé­quent, la médiane des prix dimi­nue », explique Gabriel Nallet. La situa­tion reste glo­ba­le­ment stable dans l’ag­glo­mé­ra­tion. « Le mar­ché est sain car les acqué­reurs ont le temps de la négo­cia­tion. Ils ont le pou­voir. »

 

 

 

Le Nord-Isère se démarque par une forte attractivité

 

 

« Le sec­teur du Nord-Isère béné­fi­cie tou­jours du carac­tère attrac­tif de Lyon. Le phé­no­mène est constant depuis cinq ans. Les prix dans les grandes villes aug­mentent, contrai­re­ment aux villes moins impor­tantes dans les­quelles les prix stag­nent ou dimi­nuent. Grenoble n’é­chappe pas à la règle. Pour 2016, les prix à Lyon connaissent une hausse de 2,5 % », jus­ti­fie-t-il.

 

En consé­quence, Lyon devient de plus en plus dif­fi­cile d’ac­cès pour les popu­la­tions, qui se rabattent alors sur le Nord de l’Isère. « C’est un espace de déles­tage pour de nom­breux tra­vailleurs de l’ag­glo­mé­ra­tion lyon­naise et c’est un mar­ché plu­tôt com­pé­ti­tif en termes de prix », conclut-il.

 

 

 

Quelles conjonctures pour 2017 ?

 

 

Première pro­blé­ma­tique iden­ti­fiée par Gabriel Nallet : l’in­fluence du sys­tème ban­caire anglo-saxon, notam­ment sur les recom­man­da­tions du Comité de Bâle IV. Ce forum finan­cier, qui édicte des règles pru­den­tielles à l’in­ten­tion des banques, subi­rait selon lui  « un lob­bying assez intense » de la part de cer­tains orga­nismes finan­ciers. Leur dis­cours ? « Les banques seraient, selon eux, trop sujettes à des risques sys­té­miques », explique le notaire. Elles devraient donc avoir plus de fonds propres. Problème sou­levé par Gabriel Nallet : elles auraient alors moins de capa­cité à déli­vrer des prêts.

 

Enseigne Banque-Assurances Crédit Mutuel. DR

Plus de fonds propres, donc moins de prêts pour les banques ? DR

 

Il fau­drait par ailleurs, selon le Comité de Bâle qui craint que le risque de remon­tée des taux soit sous-estimé, sys­té­ma­ti­ser le prêt à taux variables. « Seuls 0,6 % des prêts sont aujourd’­hui accor­dés avec des taux variables en France, contre 90 % aux États-Unis. Si ces recom­man­da­tions venaient à entrer en appli­ca­tion, cela serait un tsu­nami pour le sys­tème de cré­dit fran­çais, s’in­quiète le notaire, pour qui cela ne se jus­ti­fie pas : « Le taux de défaillance des emprun­teurs fran­çais est de 0,7 %, contre 7 % aux États-Unis. Le sys­tème ban­caire fran­çais a des normes d’ex­cel­lente qua­lité. Nous n’a­vons pas besoin de le révo­lu­tion­ner en sys­té­ma­ti­sant les taux variables. »

 

 

 

Un « rééquilibrage des rapports entre bailleurs et locataires »

 

 

Autre dif­fi­culté à ses yeux : le manque de flexi­bi­lité des bailleurs dans la loca­tion pousse ces der­niers vers des solu­tions moins contrai­gnantes. « La baisse des prix s’ac­com­pagne d’une baisse glo­bale de la ren­ta­bi­lité des inves­tis­se­ments loca­tifs. Elle pose la ques­tion de la per­ti­nence de l’in­ves­tis­se­ment immo­bi­lier. Or il y a des taxes fon­cières éle­vées (deux mois de loyer à Grenoble) et des normes impo­sées aux bailleurs ultra-pro­tec­trices du loca­taire. Cela fait perdre de la mobi­lité à l’in­ves­tis­se­ment loca­tif », observe Gabriel Nallet.

 

Gabriel Nallet et Marc Dubois lors du bilan immobilier de l'année 2016. © Corentin Libert

Gabriel Nallet et Marc Dubois lors du bilan immo­bi­lier de l’an­née 2016. © Corentin Libert

« Les bailleurs retrouvent de la mobi­lité et de la sou­plesse dans des phé­no­mènes du type Airbnb. Ce mar­ché loca­tif, vivier de loge­ments pour les habi­tants, va en dimi­nuant. Si on conti­nue à rendre la loca­tion si com­plexe, nous allons finir par man­quer de biens. Sans prô­ner un ultra­li­bé­ra­lisme, il faut cer­tai­ne­ment réflé­chir à un rééqui­li­brage des rap­ports entre bailleurs et loca­taires. »

 

« Il y a un besoin de ce parc loca­tif privé pour loger les habi­tants, il faut ces­ser de le dévoyer vers la loca­tion meu­blée ou le Airbnb à force de lois contrai­gnantes. Aujourd’hui, il n’y a plus suf­fi­sam­ment de loge­ments pour les habi­tants mais beau­coup pour les tou­ristes », conclut-il.

 

 

Corentin Libert

 

 

Qu’en est-il de l’immobilier en montagne ?

 

Les sta­tions de haute mon­tagne s’en sortent plu­tôt bien. « Pour les deux sta­tions prin­ci­pales de l’Oisans, on observe éga­le­ment  une aug­men­ta­tion des volumes, une sta­bi­li­sa­tion des prix sur les deux Alpes et une hausse de plus de 6 % des prix sur l’Alpe d’Huez (com­mune la plus chère de l’Isère) résul­tant du fait que de nom­breux pro­grammes d’im­mo­bi­lier neuf et de réha­bi­li­ta­tion ont été lan­cés depuis l’an der­nier. L’immobilier neuf tire vers le haut les prix des appar­te­ments anciens », explique le notaire Marc Dubois.

 

Oz-en-Oisans. © Yuliya Ruzhechka - Place Gre'Net

Oz-en-Oisans. © Yuliya Ruzhechka – Place Gre’net

 

« En Belledonne, le mar­ché est rela­ti­ve­ment étale, à l’ex­cep­tion de Chamrousse qui pro­fite d’une poli­tique volon­ta­riste de la com­mune en matière de réno­va­tion, au même titre que l’Alpe d’Huez », ajoute-t-il.

 

Une situa­tion cepen­dant dif­fé­rente en moyenne et basse mon­tagne. « Dans le Vercors, notam­ment à Villard, pas d’aug­men­ta­tion des volumes, une baisse des prix de l’ordre de 5 %. Villard-de-Lans paie le manque de neige de ces der­nières années », déplore Marc Dubois.

 

Par ailleurs, en mon­tagne, les grandes sur­faces sont très pri­sées par les inves­tis­seurs. « On observe un phé­no­mène, dans l’im­mo­bi­lier de mon­tagne, les prix au mètre carré des grandes sur­faces sont supé­rieurs à ceux des petites sur­faces, tout le contraire de ce que l’on peut trou­ver en ville », conclut Gabriel Nallet.

 

 

 

 

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